A Caixa Econômica Federal (CEF) deve reparar os vícios de construção apresentados em imóveis de moradores do Residencial Estuário do Potengi, em Natal, e devolver os valores pagos pelos arrendatários que optaram por desfazer o negócio. O empreendimento faz parte do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), do governo federal.
O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e confirmou posição das instâncias inferiores em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal em razão dos vícios construtivos nos imóveis.
O residencial estava incluído no PAR, disciplinado pela Lei 10.188/01, que tem como objetivo o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda. A CEF é o agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial.
Qualidade discutível
Os autos descrevem que o residencial foi construído com materiais de qualidade questionável, com redes de abastecimento de gás e energia elétrica precárias, além de fossa séptica mal dimensionada. Menos de um ano depois da entrega, os imóveis também apresentavam infiltrações nas lajes e escadas, alagamento durante chuvas e outros vícios.
O juiz de primeira instância reconheceu que a CEF foi negligente na fiscalização da obra – o que era sua obrigação na qualidade de executora de um programa habitacional do governo – e responsabilizou-a pelos reparos necessários, além de autorizar o desfazimento do negócio por parte daqueles que assim optassem, com direito à devolução de todo o dinheiro pago a título de taxa de arrendamento.
O Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5) confirmou a sentença por entender que a CEF, gestora do fundo e encarregada da construção da obra, tinha a responsabilidade de entregar aos arrendatários “bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção”.
Enriquecimento sem causa
No recurso ao STJ, a CEF alegou que a obrigação de devolver o dinheiro aos que optassem por desfazer o negócio, mesmo eles tendo ocupado os imóveis nesse período, configuraria enriquecimento sem causa, proibido pelos artigos 884 e 885 do Código Civil.
O relator do recurso, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, citou precedente (REsp 1.102.539) em que o STJ já estabeleceu a distinção da responsabilidade da CEF quando atua apenas como agente financeiro ou como agente executor das políticas habitacionais do governo – caso dos autos.
Ele rebateu a alegação da CEF sobre enriquecimento sem causa. Para o magistrado, “inegavelmente” existe causa que enseja a devolução aos arrendatários “dos valores por eles despendidos para residir em imóvel que apresentou assomados problemas”.
Incúria
Segundo Sanseverino, os incômodos sofridos pelos moradores e aqueles que ainda virão – porque as obras de reparo com certeza levarão tempo – “são suficientes para fazer resolvido o contrato e devolvidos os arrendatários que assim optarem ao seu status anterior”.
O relator disse que os moradores optaram pelo arrendamento, sistema que lhes permitiria ao final adquirir os imóveis, mas foi a CEF, por sua própria incúria na fiscalização da obra, quem inviabilizou essa aquisição futura e, assim, deu causa à resolução dos contratos.
O ministro afirmou ainda que as alternativas conferidas aos adquirentes desses imóveis estão previstas no artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, que “regula os efeitos dos vícios de qualidade do produto”.
Leia o voto do relator.
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