Taxa condominial em condomínios irregulares.

É de se destacar o surgimento de inúmeros condomínios horizontais e verticais nos últimos anos em Brasília, em decorrência de um processo de expansão causado pelo crescimento populacional. A fim de administrar os bens comuns desse grupo, é necessária a elaboração da Convenção do Condomínio, o qual deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

A convenção é o que institui o condomínio. Nesse documento, devem estar demonstrados a legitimidade de constituição da entidade, a licitude do objeto, os direitos e deveres dos condomínios. A partir da constituição do condomínio é que torna legítima a cobrança da taxa condominial.

O Código Civil, instituído pela Lei n 10.406, de 10 de Janeiro de 2002, inovou o ordenamento jurídico ao reger o tema no Capítulo “Do Condomínio Geral“, com maior detalhamento e com toda abrangência necessária. 

Um dos elementos de maior destaque, é relativo ao tema a ser debatido, qual seja, os Deveres dos Condôminos, aos quais o Código Civil assim regulamenta:

“São deveres do condômino (art. 1335, CC): I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. 

Em relação a esses deveres, pairam dúvidas quanto à obrigatoriedade da Taxa Condominial para os Condomínios ainda Irregulares. Diante da irregularidade do Condomínio, seria de igual modo irregular a cobrança da referida taxa? 

Primeiramente, o fato do Condomínio não se encontrar em situação regular diante a Companhia Imobiliária do Estado (no DF – a Terracap) não exime o condômino da obrigação de pagamento da taxa condominial, pois são questões jurídicas diversas. 

O que torna possível a cobrança da referida taxa não é a regularidade do registro do condomínio perante os órgãos públicos, mas sim a existência de um documento celebrado e vigente entre os condôminos, seja ele um regimento interno ou uma convenção, registrada em cartório ou não. 

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios tem expressado o mesmo entendimento, conforme se verifica nos trechos em negrito dos julgamentos abaixo indicados: 

“Com efeito, a associação de moradores e proprietários de unidades imobiliárias constitutivas de condomínio, ainda que irregular, tem legitimidade para cobrar parcelas condominiais daqueles que se beneficiam dos serviços e equipamentos implementados em proveito de todos. É evidente que o Poder Judiciário, no âmbito do Distrito Federal, não pode desconhecer o fato de que a se criaram situações em matéria de condomínio que não se amoldam à concepção legal. No entanto, não se pode privar o condomínio irregular de cobrar as cotas condominiais em atraso. A mera existência fática do condomínio mescla o direito exclusivo sobre a unidade autônoma com a fruição dos serviços prestados pelo condomínio para conservação da área comum, de forma amparar o direito à cobrança de taxas condominiais”. (Trecho do voto da Relatora Gislene Pinheiro, da 2ª Turma Cível, no julgamento do processo APC 2006.04.1.01.0990-9, julgado em 05/09/2007, DJ 11/10/2007) (Destacamos) 

“É fato notório que em qualquer condomínio os condôminos são responsáveis pelas despesas do mesmo, de acordo com o artigo 12 da Lei n.º 4.591/64. Ademais, como bem salientou a MM. Juíza sentenciante, “o fundamento da cobrança de taxas condominiais não é a propriedade do terreno, mas a prestação de serviços que beneficiam a coletividade”. Em que pese tratar-se de condomínio irregular e existir uma liminar proibindo a realização de qualquer obra no local, os gastos com a manutenção do condomínio não cessaram, haja vista que os condôminos, assim como o apelante, permanecem habitando suas moradias. De fato, não é justo que os demais condôminos arquem com os gastos inerentes à preservação em favor do condomínio e somente o apelante seja excluído dessa obrigação. É pacífico o entendimento desta egrégia Corte, no sentido de que o condomínio, ainda que irregular, é parte legitima para promover ação de cobrança de taxas condominiais”. (Trecho do voto da Relatora Nídia Corrêa Lima, no julgamento do processo APC 2005.06.1.00.0914-4, 3ª Turma Cível, julgado em 05/12/2005, DJ 14/02/2006) (Destacamos) 

“PROCESSO CIVIL - CONDOMINIO IRREGULAR - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - POSSIBILIDADE - PETIÇÃO INICIAL INDEFERIDA - SENTENÇA REFORMADA. 01. O condomínio, mesmo que irregular, tem legitimidade para cobrar as taxas condominiais devidas pelos condôminos, desde que aprovadas em assembléia geral. 02. Estando a petição inicial em conformidade com os artigos 282 e 283, do Código de Processo Civil, a comprovação da legitimidade passiva será aferida somente com a resposta a comprovar a titularidade do imóvel. 03. Sentença cassada para que os autos retornem à vara de origem para regular processamento. 04. Recurso conhecido e provido. Unânime.” (APC 2006.04.1.011425-4, Relator Des. ROMEU GONZAGA NEIVA, 5ª Turma Cível, julgado em 20/6/07, DJ 27/7/07) (Destacamos) 

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE ATIVA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. VÍNCULO ASSOCIATIVO.POSSIBILIDADE. 1. A ação de cobrança tem amparo no ordenamento jurídico e não é vedada.Mesmo alegando a inexistência de um condomínio regular, haja vista a ausência de registro cartorário e revelando-se este o motivo para o qual o apelante entende pela impossibilidade da cobrança em tela, não se pode discutir a existência de um condomínio de fato, onde o apelante possui sua unidade. Assim sendo, é possível a cobrança de taxas condominiais convencionadas daqueles que se beneficiam dos serviços e equipamentos implementados em proveito de todos. 2. A discussão do caso em exame, cinge-se à cobrança da taxa de manutenção prevista no estatuto da apelada e fixada em assembléia geral. Incontroverso que no imóvel fracionado, existem áreas comuns que demandam despesas para sua conservação, benfeitorias e serviços realizados visando beneficiar os proprietários. Isto é, existe o condomínio de fato e, portanto, essas despesas devem ser rateadas por todos os que possuem lotes na área posto que elas existem em função da coisa. 3. Os valores cobrados são fruto da decisão dos componentes da entidade que se reuniram e deliberaram acerca do montante a ser cobrado de cada um. Não pode o apelante, resistir a essa cobrança, acordada pela maioria em assembléia eis que esta decisão se torna soberana não sendo lícito ao Judiciário analisar sua conveniência. 4. Recurso conhecido e improvido. (APC 2006.08.1.006347-3, Relator GILBERTO DE OLIVEIRA, 4ª Turma Cível, julgado em 27/02/2008, DJ 12/05/2008) (Destacamos) 

Desse modo, observa-se que a Jurisprudência do Egrégio Tribunal se coaduna com o exposto. 

Portanto, havendo condôminos inadimplentes, é cabível ao Condomínio Irregular, representado por seu Advogado, acionar a via judiciária competente para o ajuizamento de uma ação de cobrança do pagamento das taxas condominiais em atraso. 

Referências bibliográficas: Novo Código Civil, Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios.