A Lei 11.196/05 estabeleceu, em seu artigo 39, a isenção do imposto de renda sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel. Para tanto, conforme normatizado, o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, deve aplicar o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País para ter direito à isenção do imposto de renda sobre ganho de capital.
Em outras palavras, o alienante deve realizar uma operação de venda de imóvel combinada com uma operação de compra de outro imóvel no prazo de 180 (cento e oitenta) para ter direito à isenção do imposto de renda sobre ganho de capital.
Para melhor esclarecimento da aplicabilidade da isenção ou não em questão, a Receita Federal editou a Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, a qual dispõe sobre os arts. 38, 39 e 40 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, relativamente ao imposto de renda incidente sobre ganhos de capital das pessoas físicas.
Entre os dispositivos presentes na Instrução Normativa SRF nº 599, estabeleceu os casos em que não seria aplicada a isenção do imposto de renda sobre ganho de capital, a saber:
Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
(...)
§ 11. O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros:
I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
II - à venda ou aquisição de terreno;
III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
Entre as restrições impostas pela a Instrução Normativa SRF nº 599, a Receita Federal impediu o uso do direito de isenção do imposto de renda sobre ganho de capital para casos de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte.
Todavia, em recente decisão da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), foi considerado ilegal a restrição estabelecida no artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05, da Receita Federal. Assim, judicialmente, pode ter direito à isenção de imposto de renda o contribuinte que utilizar o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido.
O entendimento da Segunda Turma, especializada em direito público, foi formado após analisar um recurso interposto pela Fazenda Nacional contra decisão favorável obtida por um contribuinte de Santa Catarina na Justiça Federal.
Caso concreto
No caso em concreto analisado, em março de 2013, um proprietário de imóvel vendeu por R$ 285 mil um apartamento em Foz do Iguaçu (PR), comprado por R$ 190 mil, e obteve assim um ganho de capital de R$ 95 mil. Em seguida, utilizou esse montante na quitação das obrigações assumidas com a compra de um apartamento em Itajaí (SC), acreditando que não teria de pagar imposto sobre o ganho de capital.
Como a Receita Federal tinha entendimento de que essa operação não dava direito à isenção de imposto de renda sobre ganho de capital, o contribuinte ajuizou mandado de segurança na Justiça Federal e obteve decisão favorável. A Receita recorreu então ao STJ. O recurso foi relatado pelo ministro Herman Benjamin, da Segunda Turma.
Benjamin aceitou os argumentos apresentados pela Receita Federal, mas a maioria da turma acabou seguindo a divergência aberta pelo ministro Mauro Campbell Marques, que apresentou voto-vista favorável ao contribuinte. Para ele, a não isenção do imposto de renda sobre ganho de capital para quitação de financiamento “torna a aplicação da norma quase impossível”.
No voto divergente, o ministro salientou que a grande maioria das aquisições imobiliárias é feita mediante financiamento de longo prazo, porque a regra é que a pessoa física não tem liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista.
“Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o segundo imóvel ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, já que é necessário ter onde morar. A regra, então, é que a aquisição do segundo imóvel se dê antes da alienação do primeiro imóvel”, afirmou o ministro.
Segundo ele, a finalidade da norma, qual seja a isenção de imposto de renda sobre ganho de capital, é alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel, “compreendendo dentro desse conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente”.
Mauro Campbell Marques ressaltou que, se o objetivo da norma é dinamizar a economia, “indubitavelmente, o aumento da liquidez no mercado proporcionada pela isenção do capital empregado no pagamento de contratos a prazo e financiamentos anteriores estimula os negócios de todos os atores desse nicho: compradores, vendedores, construtores e instituições financeiras”.
“Não se pode olvidar que o pagamento, pelas pessoas físicas, dos financiamentos anteriores em curso às instituições financeiras permite que estas tenham capital para emprestar às construtoras, a fim de serem construídas as novas unidades habitacionais, e também permite que tenham capital para emprestar a novos adquirentes de imóveis. Fomenta-se, assim, um círculo virtuoso. Esse o objetivo da norma”, justificou.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça.
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